덴버: 주거용으로 전환하기에 가장 적합한 16개의 오피스 타워

이제 덴버시는 투자자와 개발자가 해당 작업을 더 쉽게 수행할 수 있도록 하기 위한 더 큰 노력의 일환으로 고민된 시내 사무실 건물이 주택으로 전환할 수 있는 가장 좋은 후보자가 될 수 있는 방법에 대한 보다 명확한 그림을 갖게 되었습니다.

덴버가 글로벌 건축 회사인 Gensler에 수행하도록 의뢰한 연구에 따르면 덴버는 16개의 건물을 전환의 주요 후보로 지정했으며 그 뒤를 이어 전환 가능성 측면에서 높은 점수를 받은 또 다른 13개의 건물을 지정했습니다.

“다운타운 타워는 철거할 수 있는 동물과는 다릅니다. 그것들을 낭비하는 것은 부끄러운 일입니다.”라고 덴버 지역사회 계획 및 개발부의 적응형 재사용 관리자인 Jennifer Ramsey가 말했습니다.

다운타운 덴버 파트너십(Downtown Denver Partnership)의 고주파 경제 업데이트(High Frequency Economic Update)에 따르면 대유행 기간 동안 원격 근무로 대대적으로 전환한 이후 사무실에 출근하는 직원 수가 줄어들었고, 6월 덴버 시내 직원 수는 2019년 수준의 60%에 불과했습니다.

이러한 반등은 전국적으로 볼 수 있는 50%에 가까운 비율을 능가하는 반면, 이 지역은 사무실 공간 과잉으로 어려움을 겪고 있습니다. 시카고 증권사인 Savills에 따르면 덴버 전체의 공실률은 26.8%이고 중심업무지구의 공실률은 약 40%입니다.

임대료로 인해 빚을 갚을 수 없게 되자, 도시의 몇몇 주요 건물의 소유주들은 결국 압류를 당할 수도 있을 정도로 스트레스를 받고 있습니다. 이로 인해 건물이 천천히 악화되고 결국 철거되기 전에 현재 소유자나 대출 기관에 출구 경사로를 제공하기 위해 대규모 구조물의 대체 용도를 찾는 것이 긴박감을 불러일으켰습니다.

덴버는 프로세스를 간소화하고 보다 수용적인 규제 기준과 건축 법규를 만들기 위한 노력의 일환으로 연구에 포함되지 않은 두 가지 전환에 대한 파일럿 프로그램을 시작했다고 Ramsey는 말했습니다. 예를 들어, 한 건물에는 현재 규정에 따라 충분히 높지는 않지만 여전히 작동하는 계단 난간이 있었습니다.

금전적 인센티브에 대한 논의도 있었다”고 말했다.

Gensler의 연구는 중앙 비즈니스 지구, Union Station, Civic Center, North Capitol Hill 및 Capitol Hill 등 5개 도심 지역에 초점을 맞췄습니다. 해당 지역에서 처음 조사된 69개 건물 중 29개는 주로 CBD와 North Capitol Hill에 위치한 주거용 전환을 위한 강력한 후보로 확인되었습니다.

여전히 임차인이 선호하는 신축 건물과 공실률이 낮은 노후 건축물은 제외됐다. 임대기간 만료, 건물 구입에 사용된 부채의 재무상태 등도 건물 심사에 활용됐다. 그리고 너무 많은 공간을 낭비하거나 전환하는 데 비용이 너무 많이 드는 평면도는 제외되었습니다.

건물이 부실해지면 임대료가 부채 상환을 감당할 수 없게 되면 그 가치가 떨어집니다. 그리고 가격이 낮아질수록 개발자가 개입하여 전환을 시도할 가능성이 높아집니다. 아직 많은 건물이 건설되지 않았지만 덴버는 하락세를 벗어나기 위해 노력하고 있으며 주택 수가 너무 적다는 또 다른 문제도 해결하기 위해 노력하고 있습니다.

Zillow는 덴버 메트로 지역에 70,000채의 주택이 부족하다고 추정합니다. 다운타운은 아파트 건설 속도가 빨라 수도권의 다른 지역보다 주거 공실률이 높지만, 이는 사무실 공간의 공실률의 5분의 1에 불과합니다.

간단히 말해서 적응형 재사용 또는 주거용 전환은 두 가지 문제를 동시에 해결하고 도시 중심부에 새로운 생명을 불어넣어 직원을 거주자로 대체하는 방법을 제공합니다.

다운타운 덴버 파트너십(Downtown Denver Partnership)에 따르면 덴버 시내 중심가에는 46,500개의 주거용 주택이 있으며 이는 2010년에 비해 약 두 배에 달하는 수치입니다. Gensler 연구에서 확인된 29개 전환을 통해 추가로 7,500개 단위를 추가하면 16% 증가를 나타냅니다.

더 작은 단위 크기는 덴버에서는 매우 부족한 경제성을 높여 효율적인 전환이 가능할 수 있기를 바랍니다.

Downtown Denver Partnership의 계획 및 지역 사회 영향 담당 부사장인 Andrew Iltis는 "우리는 이 주택이 소득 스펙트럼 전반에 걸쳐 사람들의 요구를 어떻게 충족시킬 수 있는지 정말 관심이 있습니다."라고 말했습니다.